Защита прав и интересов собственника недвижимого имущества на территории РФ регулируется рядом законодательных норм. В частности, Гражданский Кодекс РФ оговаривает перечень причин, согласно которым право собственности на имущественный объект может быть оспорено. Для защиты сделок купли-продажи дорогостоящей недвижимости страховые компании предлагают программы страхования титула. Ведь в ряде случаев отследить «чистоту» всех операций, произведенных с приобретаемой недвижимостью ранее, невозможно. А следовательно, нельзя предположить, что после оформления ипотеки третье лицо не заявит свои законные права на имущество в суде.
В данной статье мы рассмотрим что представляет собой титульное страхование недвижимости и в чем особенности данной программы; опишем, какие объекты подлежат страхованию и какие риски покрываются программой; перечислим плюсы и минусы данной программы; проанализируем перечень случаев попадающих и не подпадающих под категорию страховых; а также оценим, во сколько обойдется страховщику полис страхования титула.
Что это такое?
Одним из самых частых требований к ипотечному кредитованию остается страхование рисков утраты права собственности на приобретаемую недвижимость, в результате возможного оспаривания такого права третьими лицами. Титульное страхование гарантирует заемщику возмещение убытков в следующих случаях:
Наличие прав третьих лиц на приобретенное имущество (например, право бессрочного проживания); Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным: при заключении сделки недееспособным (ограниченного в дееспособности) или несовершеннолетним; в случае несоблюдения норм гражданского законодательства или совершения уголовного преступления в виде мошеннических действий; при введении участника сделки в заблуждение относительно ее природы, применении угроз, обмана, пользовании тяжелым положением гражданина; при заключении сделки неправомочной стороной или при превышении полномочий; в случае неспособности участника сделки осознавать свои действия и их последствия на момент заключения договора.
Статистика показывает, что каждый год в судах появляются десятки дел об оспаривании уже заключенных сделок с недвижимостью. Чтобы не стать жертвой такого судебного разбирательства, каждый заемщик может оформить титульное страхование. К предмету данного вида страхования относят именно право собственности на недвижимость. Таким недвижимым имуществом могут быть:
Объекты нежилого фонда: здания, офисные помещения, гаражи; Объекты жилого фонда: квартиры, дома, дачные коттеджи, комнаты и гостинки; Земельные участки.
Таким образом застраховать можно право на любую недвижимость. При получении страхового полиса страхователь может рассчитывать на покрытие таких рисков, как «замораживание» строительства новостройки, неправильное оформление права собственности застройщиком, ошибки при приватизации имущества, неучтенные права несовершеннолетних, недееспособных при заключении сделки, появление ранее неизвестного наследника имущества и так далее.
Порядок и сроки заключения договора.
Обратиться в страховую компанию с заявлением о заключении договора на приобретение титульного полиса может собственник объекта недвижимости или выгодоприобретатель (физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели). Помимо заявления необходимо собрать пакет документов, в число которых входят:
Паспорт гражданина для физического лица, свидетельство о регистрации для юридического лица и индивидуального предпринимателя; Правоустанавливающие документы на недвижимость; Справка из органов регистрации; Выписка из домовой книги; План земельного участка; Разрешение органов опеки и попечительства (если сделка проходит с участием несовершеннолетнего); Разрешение супруга продавца на совершение сделки и т.д.
В каждом конкретном случае требуется свой список документов, поэтому перед визитом в страховую, этот пункт необходимо уточнить отдельно. Страховщик может предложить заключить договор страхования на срок от 1 года до 10 лет. Кредитные учреждения, в которые обращается заемщик, в большинстве своем, настаивают на минимальном сроке страхования, равном 3 годам. Данный срок обусловлен нормой гражданского законодательства, которая устанавливает общий срок исковой давности — 3 года. Однако наиболее надежным станет страхование на 10 лет, так как со стороны третьих лиц возможно обращение в суд с целью продления сроков исковой давности.
Плюсы и минусы.
Сравнивая плюсы и минусы такого нового вида страхования можно прийти к выводу о его неоднозначности. Как уже упоминалось, большинство компаний предлагает клиентам на выбор страховой период на 1, 3 года и 10 лет. Однако страхование на один год бессмысленно при приобретении квартиры на вторичном рынке, то есть минимальное страхование в этом случае должно быть трехгодичным. Однако необходимо обратить внимание, что окончание трехлетнего срока исковой давности не означает окончание срока предъявления претензий, ведь 3 года начинаются только после того, как третье лицо узнало о нарушении своего права на недвижимое имущество. То есть исходя из основ гражданского законодательства, страховать недвижимость вторичного рынка лучше пожизненно.
Если страхование титула является обязательным требованием банка при выдаче займа, то необходимо учитывать ту дотошность, с которой банки проверяют объект ипотечного кредитования, его историю, прежних собственников, вплоть до первого владельца. Затем, после обращения в страховую, недвижимость снова будет проверена, на этот раз специалистами страховой, которые заинтересованы в исключительной чистоте сделки. Можно сказать, что шансы наступления страхового случая ничтожно малы. Подтверждением наступления страхового случая служит только наличие вступившего в законную силу судебного решения о потере титула. Дела подобного рода могут тянуться в суде не один год.
Стоимость недвижимости может стать существенным недостатком. Если титул будет потерян, например, спустя 7 лет после приобретения, стоимость недвижимости может вырасти на десятки процентов. Таким образом, приобретение равнозначного имущества может быть невозможно. Однозначный плюс страхования, которое защитит клиента от неосуществленных строительных проектов, несоответствия заявленным ранее планам, ошибок оформления недвижимости и так далее, будет приобретение права собственности на первичном рынке жилья.
Какова стоимость?
Данный вид страхования относится к категории самых дорогостоящих, поскольку при наступлении страхового случая страховщик выплатит страхователю полную стоимость недвижимости, застрахованной по договору. Формирование стоимости страхового полиса происходит с помощью таких факторов, как оценочная стоимость объекта, право собственности на который подлежит страхованию, не может быть больше страховой суммы; страховой период — чем меньше страховой период, тем дороже обойдется страховка в перерасчете на один год; другие факторы, к которым можно отнести степень риска, определяемую специалистами страховой компании, количество предыдущих собственников недвижимости и так далее.
Один из лидеров среди страховых РОСНО потребует от клиента от 1,5 до 7% за страхование титула, в зависимости от стоимости объекта и срока страхования. Другая компания — «Ингосстрах» потребует за заключение договора страхования от 1 до 4%. Самые низкие процентные ставки можно наблюдать у РЕСО-Гарантии и Росгосстраха — от 0,3%.
Основанием для получения страховой выплаты может служить только наличие вступившего в законную силу судебного решения, результатом которого является потеря страхователем права собственности на застрахованное имущество. Для получения страхового возмещения необходимо предоставить в офис страховщика копию судебного решения, страховой полис и заявление от клиента. После рассмотрения страхового случая выплата возмещения производится путем перечисления денежных средств на счет клиента, почтовым переводом либо получением наличных средств, в зависимости от условий договора.
Заключение.
Таким образом, титульное страхование направлено на защиту прав собственности на недвижимость. При оформлении ипотеки такое страхование является обязательным, при этом оно самое дорогостоящее на всем страховом рынке. Стоит отметить, что застраховать можно не только строения (квартиры, дома, комнаты), но и земельные участки.